“楼市永远救不起来了”这种说法流传已久，每逢成交数据走弱，就会被翻出来讨论一番。
房地产会不会就此一蹶不振，明年的房价又会走向何处，这些问题不能靠情绪去猜，也不能照搬坊间流行的结论，需要回到数据本身去找答案。
一、悲观推演难敌数据细节真相
认为楼市永远救不起来的人，推理过程并不复杂，核心是供求关系决定价格这条基本规律。
在他们看来，需求一侧的条件已经全面转弱：全国住房总量已经相当充裕，人口进入下降通道，“房住不炒”的定位又压住了投资性购房，需求自然一年比一年少。
供给一侧的情况则正好相反，前些年大规模出让的土地，有相当一部分还没有变成房子，不少地方仍在继续供地，在建的项目还在源源不断地形成新的供应。
一边是需求持续下滑，另一边是供给仍在累积，按照这个逻辑推下去，房地产似乎已经走进了死胡同。
持这种观点的人还会拿出一个看起来很有分量的“证据”：这些年各方出台的支持措施一轮接着一轮，降首付、降利率、放松限购，能用的办法几乎都试过了，市场依旧没有恢复到从前的热度，于是得出结论，房地产永远救不起来，最终甚至会退出历史舞台。
这套说法乍听颇有道理，细想却站不住脚。 一个年交易额以十万亿元计的超大行业，扎根在一个十几亿人口的大国里，牵动着数亿家庭的居住需求，不可能凭空消失。
判断它会走向哪里，得把它现在的真实状况摸清楚。
回看这几年的数据，2021年是全国新房销售的顶峰，规模约18.2万亿元，同年二手房成交约7万亿元，两者合计约25.2万亿元。
到了2022年，新房销售降到13.3万亿元，二手房约6.5万亿元，合计约19.8万亿元。
2023年前三季度，新房销售约9.9万亿元，按当时的趋势预估，全年二手房成交也在7万亿元上下，整体规模与2022年大体相当。
这几组数字揭示的情况，和很多人的直觉并不一致。
房地产的最高点出现在2021年，真正的下跌从2022年才开始，新房销售一年之内从18.2万亿元降到13.3万亿元，跌幅约27%，回落速度确实非常快。
不过下跌之后，市场并没有像想象中那样持续失速，2023年的总盘子和2022年相差不大，行业在一个更低的平台上找到了支撑。
2022年之所以成为转折点，背后有两方面原因。 一方面，疫情冲击、信贷收紧和土地供应减少等因素叠加，让市场行情出现了拐点；
另一方面，恒大等头部房企接连爆雷，整个行业的形象受到重创，不少购房者担心交不了房，宁愿持币观望。
进入2023年，疫情后的经济复苏力度不及预期，居民更倾向于把钱存起来，储蓄明显增加，消费和购房等大额支出则相应收缩。
归根结底，影响楼市最根本的因素还是经济大环境，而房子恰恰是家庭最大的一笔支出，受到的冲击自然也最大。
二、规模回落难掩市场结构新生
把这些因素理清之后，“楼市永远救不起来”的问题就显出了漏洞。
行业已经进入下行或者横盘的周期，却还要求它重新回到新房18万亿元、总盘子25万亿元的高位，这本身就不是逆周期调节能够完成的任务。
所谓“救不起来”，实际上是把过去的高点当成了衡量标准，出发点从一开始就错了。
新房十几万亿元加上二手房数万亿元，这依然是一个体量庞大的行业，更现实的做法是顺应趋势，在什么样的规模上就做什么样的事。
那么房地产接下来会往哪里去，有一组容易被忽略的数据值得细看。
截至2023年11月21日，深圳住宅成交共计56458套，其中新房28180套，二手住宅28278套，二手房成交套数已经超过了新房。
这在国内一线城市里是一个颇具标志意义的变化。
把视野放大到全国，情况却有些反常。 2020年、2021年和2022年，全国二手房成交金额分别约为7.45万亿元、7万亿元和6.5万亿元，三年间不但没有增长，反而在一路萎缩。
按照成熟市场的规律，新房走弱的时候，二手房本应接过更多份额，全国数据却显示二手房同样被行业大环境拖累，这说明市场的结构转换远没有完成。
看看发达国家的住房市场，二手房才是交易的主力，新房只占很小的比例。
这些国家的住房存量早已饱和，不再需要大量新建，更多是对既有房屋进行翻新和改造，放到国内的语境里，对应的就是城中村改造和城市更新。
由此推断，国内楼市未来更正常的形态，应当像深圳那样，二手房成交逐步超过新房。
再往后几年，行业总体销售规模或许仍维持在15万亿至20万亿元之间，但内部构成会发生明显变化，二手房成交金额有望增长到10万亿元左右，新房则可能回落到7万亿至8万亿元。
除了交易结构的转变，另外两个趋势同样值得留意。
其一是城市分化加剧，人口和资源会进一步向23个超大、特大城市集中，这些城市也正是保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设这“三大工程”率先推进的地方。
其二是家庭合理的住房投资会被政策允许甚至得到支持，购买第二套住房不再被简单地等同于炒房，个别城市还有可能放开到第三套。
三、四大难题考验明年房价走向
时间来到2026年，最新的数据让上面的判断有了更具体的落点，也让明年房价可能面对的难题更加清晰。 从积极的一面看，一线城市已经出现企稳迹象。
国家统计局数据显示，今年9月一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房环比上涨0.2%，上海新房同比上涨2.8%，二手房价格已连续8个月上涨。
中信证券、高盛、摩根士丹利等机构的判断罕见地趋于一致，认为持续约六年的下行周期将在2027年前后见底企稳，一线城市有可能提前到明年春天。
不过，企稳的苗头并不意味着问题已经解决。
假如房地产始终没能真正“救起来”，明年的房价至少要直面四个难题。
第一个难题是居民加杠杆的意愿明显下降。
央行金融数据显示，今年上半年居民贷款净减少3668亿元，这是有统计以来首次出现半年度净偿还；到8月末，累计净偿还已超过1万亿元，居民杠杆率从62.3%降至56.4%。
这并不是银行收紧了放贷，而是居民在主动提前还贷。 房价的上涨离不开增量资金的推动，当越来越多的家庭选择还钱而不是借钱，政策降低的贷款成本就很难转化为实打实的购房需求。
第二个难题是需求基础在长期收缩。 人口总量下降、住房存量已经相当充足，这些都是不会在一两年内改变的事实。
这意味着即使市场止跌，也很难再出现过去那种全面普涨的行情，新房的需求空间会持续被压缩。
第三个难题是供给端的消化压力。
前些年出让的大量土地和已建成未售出的房源，需要相当长的时间去消化，在库存仍然偏高的城市，房价很难摆脱下行压力，这也是一线城市先行回暖、多数三四线城市仍在调整的重要原因。
第四个难题是市场结构的转换尚未完成。
二手房成为主力是大方向，但全国二手房市场此前同样经历了规模萎缩，二手房挂牌量增多会对新房形成分流，新旧房价格之间的再平衡还需要时间。
叠加人口和资源向超大、特大城市集中，城市之间的分化只会越拉越大，同样是“房价企稳”，落到不同城市，含义可能完全不同。
把这四个难题放在一起看，明年的楼市更可能呈现的是分化企稳，而不是整体反弹。
一线城市和部分核心二线城市有望率先走稳，库存高、人口流出的城市则还要经历更长的调整期。
对购房者而言，比起纠结“能不能救起来”，更值得关注的是自己所在城市的库存水平、人口流向和二手房成交的变化。
说到底，房地产并不会消失，它只是从高速扩张的阶段，进入了在新的规模上重新调整结构的阶段。
未来几年政策的核心思路是促进房地产市场平稳健康发展，既要防止过冷，也要避免过热。
