作者 | 第一财经 郑娜
“8·28新政”发布之后, 各个地方的住房销售制度改革配套细则一直都在陆续出现。到了11月份, 重庆等不少城市继续跟着进行落实, 已经有23个省市出现了这些落地实践的情况。在同一时间段内, 海南省以整个省份为单位打印并发放了贯彻落实的通知, 这就使得它成了第一个拥有省级实施细则的地区。
普睿地产研究方面作出表示, 各个地方出台的policy实施细则, 大多数都是拿8月28日当作新老划断的那个节点位置, 然后针对那些已经存在的存量项目、正在进行的在途项目、还有新出现的新增项目, 分别去设置预售的具体规则, 同时呢, 把这些顶层要求都统一落实下去, 这些顶层要求里面包括封顶预售、对现房定金的监管、实行主办银行制度、以及土地款的分期付款缴纳等等这些内容, 与此同时, 各个地方的做法, 是在融资方面的纾困工作、工程的验收环节、配套设施方面的支持措施上面, 根据当地的具体情况来选择合适的方法去做调整, 这样做的结果也代表着这场改革事业, 已经从单纯的把各种规则排列组合放置到桌面上, 进入到更加深层次的制度建设阶段之中里去。
首个省级细则落地
全国是最早推行全域现房销售的省份的, 在11月6日这一天, 海南方面向外公布了关于现房销售的新规则。这样一来, 海南就成为了在“8·28新政”之后, 第一个以省级区域的方式来落实具体细则的地方。
当然, 这里需要说明一个区别, 和大多城市采用的那个从预售主导开始慢慢过渡到做现房试点的方法是完全不同的, 海南在这个问题上的起点就已经直接定在了全域的新出让项目都要实行现房销售的这个位置了。
从2020年3月开始这回事起, 海南省那边就弄出了一个规定, 说新拿出来让别人去建设的商品住房, 这个房子得先建好卖了之后才能叫现房销售。
根据中指院他们那个统计出来的数据讲, 一直到现在为止, 海南这个地方累计把可以现房销售的住宅用地给出让出去了, 这些土地里头还包含了安居房的用地, 一共加起来是超过了370宗地、有1.96万亩那么大面积的地块, 与此同时, 差不多有5.85万套这种现房的房子已经实现了在交房的时候就直接交给产权证的那个手续。
在这个情况的基础上, 这一次海南那边弄出来的关于现房销售的新规矩, 在怎么把旧的和新的分开处理, 以及项目分类这些东西上面, 变得更复杂了, 更麻烦了。具体来看, 现房销售是以土地出让时间这个标准。
它把项目划分到了三类适用情形里面。其一, 是那些土地在2026年8月28日含当天以后新出让的商品住房项目。对于这类项目, 要继续实行现房销售这一做法。其二, 是那些土地在2020年3月8日（含）到2026年8月28日期间出让的情况。
在这期间出让土地的项目, 其现房销售的条件等等内容。全部都按照原有的政策来执行。其三, 是那些土地在2020年3月8日之前就已经出让的项目。对于这些项目, 可以继续实行预售的方式。同时也鼓励去选择现房销售。
中指院这边提到, 那些剩下的城市, 全都拿8月28日当成一个单独的时间点, 把界限给划清楚了。但是海南就不太一样, 是因为在2020年那个时候, 已经有一次制度方面的变化了, 所以它就形成了那个样子的, 一段一段的这种安排。
啥叫三段式安排? 就是那种新的地, 用新的办法来搞；夹在中间的那些情况, 就还是按老的办法来处理；更早的一些地, 则是去鼓励人家去现房销售。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示说, 海南省是从二零二零年开始就是全省强制实行现房销售的先行省份, 这一次是直接明确要继续实行现房销售, 没有给新出让的土地开预售的口子, 但是预售制并没有取消, 它仍然适用于三类存量项目, 也就是说“8·28新政”之前已经出让的项目、二零二零年三月八日之前出让的项目以及城市更新配建住房。
现在执行的制度是这样的, 它采取了双轨的结构方式, 也就是对于新的增量项目强制实行现房销售, 而对于现有的存量项目则继续保留预售制度。
海南出台了新的规定, 这个规定是用来对落实房地产项目开发公司制的事情进行要求的。在这样的要求里面, 海南特别提到了一点, 如果说这个是属于城市更新项目的情况, 那么是可以把同一个城市更新项目里面的很多宗土地放到一起去进行统筹的, 而且还可以分期来开展开发建设工作。
中指院这边表示, 城市更新的项目里常常会有许多零散的小地块, 而且拆迁和建设的时间先后不一定同步, 所以就允许对着多块地进行统一安排并分阶段进行, 这实际上是在城市更新这个情况之下, 对那个“一个地块对应一家公司”的限制做法做了调整以适应现状, 为的是避免出现因为地块被分割而导致项目公司变得支离破碎的状况, 从而让开发和贷款融资能够以及分批的完成备案和准备验收等工作更容易统筹起来。
不得不提的是, 海南这一次把户型的要求放得更宽了, 政策里说得非常明确, 那就是为了满足多样化的住房需求, 在本通知印发以后开始开工建设的商品住房项目, 是可以建设那些面积小于100平方毫米的户型的, 不过原则上是不能低于80平方米的, 这一点对以往海南在商品住宅户型面积方面的管控来说, 属于是适度地松绑了, 同时也回应了刚需人群还有改善型需求人群对于中小户型的市场愿望。
中指院觉得, 海南是全国里头最早开始推行全域现房销售的那个省份。这次的细节规定落地之后, 进一步把“8·28新政”和之前的现房销售政策是怎么接上头的给说清楚了。它用了三个时间段线, 来保证制度能够平稳地切换。
同时也允许那些城市更新项目还是按照预售的制度去执行。这些做法是为了适配现在的市场环境。另外, 它还进一步放宽了户型方面的限制。这样做的话, 也更有利于满足各种各样的住房需求。
重庆政策相对宽松
在11月6日这一天, 重庆方面也是发布了那个《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》, 这个东西就是围绕着加强对于商品住房预售的管理这些事儿, 还有就是要有序地实施那种现房的销售方式, 以及还要加大对于融资方面的支持力度等等这些一共是六大个板块的内容, 然后总共作出了有18条的系统安排。
中指研究院西南大区的总经理叫汪勇, 他说重庆出台的这个新政里面的关键意思呢, 是以2026年8月28日这个时间点作为界限, 去实行新老划断的办法, 对于在此之前就已经拿到了建设工程规划许可证的那些项目, 还是按照原来的政策去执行, 而对于在此之后新发布出让公告的那些项目, 就把预售的门槛抬升到了主体结构必须封顶这一步, 而且还正在有序地去推行现房销售这种模式。
汪勇说, 通过看政策文本来进行判断的话, 重庆的那个细则规定, 严格地遵循了“8·28新政”里头的三条底线要求。那三条底线分别是封顶预售、对资金进行全额监管, 还有优先采取现房销售这种方式。
但是, 在具体执行的标准和相关的配套安排上面, 重庆这个地方留出了比较大的弹性余地, 是比较充分的。所以在已经落地的这22个城市里面来看, 它属于相对宽松的那一档情况。
具体来说, 咱们把“新老划断”这个时间节点搞清楚点。在重庆这个地方, 给出的标准其实是相对宽松的。除了那部分已经在2026年8月28日这一天主已经拿到建设工程规划许可证的项目, 他们直接按照原来的政策去执行外。
对于还在进行中的那些项目, 情况又有点不一样。如果是在8月28日之前就发布了出让公告的话, 这些项目也是可以算作老项目的。不过呢, 这个事儿没那么简单, 必须经过一番风险评估之后才行。
等到2027年年底之前, 才允许按照原来那些预售条件去办理那个预售许可的手续。这一情形使得, 有一批项目是这样的, 它们已经完成了公告, 它们正在办理用地的相关手续, 这样的情况可以让这些项目去沿用它们原来的预售条件。
在关于公积金贷款发放这一具体事项的层面, 重庆方面也相对直白地给出了那些具有弹性的操作安排。
其中新的规定内容里进行了明确界定, 对于那些在8月28日这个时间点的当日或者之前的时间里已经拿到了预售许可证, 其中包括了一种情况是那种只拿到部分预售许可证的项目而言, 它们在进行个人住房公积金贷款的发放条件设定上时, 是可以选择遵照原来那套规定去执行的。
这也就是说, 对于在8月28日之前已经拿到了预售许可证的项目, 它们之后申请的个人住房公积金贷款发放条件（这里主要指的是放款的时间点）, 可以按照原来的规定来执行, 不需要受到新政里面“竣工备案后发放”这个新限制的影响。
汪勇表示, 这一安排实质上是在公积金放款节奏上针对存量项目留出了弹性空间, 这样有利于平滑新政对存量项目回款周期所带来的冲击, 同时也能够稳定购房需求以及去化的节奏。
此外, 对于那些还没做完的项目, 重庆这个地方也做出了规定, 是根据他们取证的进度来分的两段缓冲期, 对于现房销售这种时候定的定金, 规定是可以收取不超过总房款的百分之五, 这个额度处于全国的高档水平, 同时, 重庆的这个新的规定也是支持分阶段、分单位工程去做验收的安排, 这样的话是可以帮助我们项目的交付节奏变得更快一些, 也可以把资金占用的周期缩短一点。
二三线城市更具灵活性
从九月底一线城市率先落地现房销售新政细则, 到截止于十一月六日, 全国已经已经有二十三个省市落地了新政的实施细则。
中指研究院方面表示, 他们所进行的监测工作覆盖了22个城市, 具体的分类情况是这么安排的, 其中一线城市包含了北京这一座城市、上海这一座城市、广州这一座城市以及深圳这一座城市, 二线城市方面则列出了这样一些城市名字, 例如南京、苏州、杭州、成都、武汉、天津、合肥、宁波、温州、长沙、西安、济南、重庆等, 此外还有三四线城市也包含在内, 名单里有十堰、金华、绍兴、亳州、荆门这些地名, 另外还提到有像南昌、绵阳、泸州这样的其他城市, 它们已经发布了相关的征求意见稿。
国泰海通发布的研究分析报告里说, 根据目前已经出台的细则内容来看, 各个城市的总体框架保持了高度的一致性。
在处理新老项目的问题上采取了平稳的过渡方式, 大多是以8月28日作为一个区分的时间界限, 对于那些还在进行中的项目设置了过渡时期, 时间最长可以拖延到2028年的年底, 同时预售的门槛统一提高到了主体结构的封顶状态, 对于预售资金实行了全过程的全额监管措施。
与此同时, 各个城市也根据当地的实际情况提出了差异性的安排。这其中包括了现房销售定金上限的不同标准, 也就是从总房价款的百分之1%到百分之5%不等。在土地出让金的分期缴纳方面, 那些已经出台了细则的城市都作出了弹性的安排, 时间最长可以延长到两年之久。
至于过渡期和历史遗留项目的问题, 杭州以及武汉这两个城市的宽限期被延期到了2028年的年底, 而深圳针对“三旧”改造中涉及的历史遗留项目, 则由有关部门进行另行研究。
各地出台的细则正在一个接一个地公布, 因此有更多的城市提到了新的说法。比如, 浙江省金华市方面明确了这样一个规定。这个规定说的是, 在所谓的8.28新政发布之后, 新进行公告的房地产项目需要满足某些条件。
具体而言, 这些项目的单次预售面积不能少于5000平方米。并且, 这一5000平方米的数字是不包含最后那一波次的内容的。此外, 还有另一个要求是不能小于一栋楼。金华是第一个明确规定了单次预售规模的城市。
山东济南在新政里面的最大亮点, 则是实现了公积金优惠政策和现房销售的联动。也就是购买现房项目的时候, 可以核减一套住房的套数认定。贷款额度上浮, 还可以和多子女、人才这些政策叠加。
单人最高能够贷170万元，双人最高能够贷240万元。这个条款被认为是通过需求端的政策倾斜, 直接去引导现房消费。济南也因此成为了本轮城市里面, 现房激励力度最大的城市。
在那段时间里, 南京出的新政策也允许那些符合要求的现房项目, 在还没有把抵押权解掉的情况下, 只要企业、银行还有买房的人这三方都同意, 就可以办理那种带着抵押去卖的交易方式。
普睿地产的研究指出, 该规定是在本轮各个城市的新政当中第一次出现的, 它打通了抵押存续期间的现房交易链路；同时在原则上面明确, 开发贷的首次还本时间应当原则上延后至竣工备案之后, 并且为智能建造项目设置了预售政策豁免的通道；此外, 它还建立了项目公司的常态化退出机制, 从而在改革的深度和企业得到救助之间取得了平衡。
国泰海通出具的研究报告认为, 各个城市制定的细则以及实施意见, 是对现房销售新政策体系的延续, 同时对它进行了完善和优化。从整体上来看, 该政策具有较强的连续性和稳定性, 这样可以帮助企业准确地进行预期管理, 维持平稳的经营状态, 有序推进开发工作, 从而进一步地稳定市场对未来的预期。
